FIDEICOMISO: UN INSTRUMENTO PARA LA INVERSIÓN EXTRANJERA EN MÉXICO

 

Las leyes Mexicanas permiten a los extranjeros adquirir los derechos de uso de propiedades ubicadas en la costa y las áreas fronterizas del país a través de un FIDEICOMISO, el único instrumento legal que garantiza a los extranjeros los derechos de propiedad ya sean residenciales, comerciales o turísticos. Este instrumento otorga los mismos derechos y obligaciones que un propietario normal adquiere al comprar un bien raíz.

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1. Instituciones que legalizan los Fideicomisos

2. Características de un Fideicomiso

3. Requisitos

4. Proceso para instituir un Fideicomiso

5. Derechos y Obligaciones

6. Heredar un Fideicomiso

7. Vigencia y renovación del Fideicomiso

8. Vender un Fideicomiso

9. El Banco responsable del Fideicomiso

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Instituciones que operan y legalizan Fideicomisos en México

En México, los bancos son los únicos autorizados para operar los Fideicomisos. Se abre una cuenta llamada ‘Fiduciaria’ por medio de la cual se operan todas las operaciones relacionadas con el Fideicomiso, el dueño del fideicomiso o ‘Fideicomisario’ tiene todos los derechos de propiedad sobre un bien dentro de la vigencia del Fideicomiso.

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¿Qué características debe tener un fideicomiso?

En el fideicomiso el dueño actual de la propiedad aparece como ‘Fideicomitente’ y el otorga el titulo de la propiedad (derechos de uso) al Fideicomiso, el Fideicomiso a su vez le otorga al ‘Fideicomisario’ (el nuevo dueño de la propiedad) el título de propietario durante la vigencia del mismo, que por lo regular es de 50 años renovable. El comprador, en este caso usted, aparece como beneficiario del Fideicomiso (fideicomisario) quien es la persona que tiene el uso absoluto de la propiedad.

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¿Qué se necesita para abrir una cuenta fiduciaria?

Usted o el que vende la propiedad debe entregar al banco los siguientes documentos:

1. Una copia del título de propiedad indicando el área exacta, características y delimitaciones de la propiedad y una carta de no adeudo de impuestos federales o municipales (Estos documentos los debe presentar el que vende).

2. Su nombre, nacionalidad, ocupación, dirección y número telefónico avalados con copia de su pasaporte, forma migratoria (en su caso), recibo de teléfono o cualquier otro recibo que tenga impresa la dirección de su domicilio.

3. El o los nombre(s), nacionalidad, dirección(es) y número(s) telefónico(s) del o los beneficiario(s) del Fideicomiso en caso de muerte del Fideicomisario durante el término del Fideicomiso.

4. El precio de la propiedad pactado.

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Proceso de apertura de un Fideicomiso

Al momento de recibir la información y los documentos el banco presenta la solicitud del Fideicomiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, este organismo mexicano se encarga de autorizar y conservar la legalidad de las ventas de propiedades a extranjeros por medio de Fideicomisos, entre otras cosas. Cuando el banco obtiene el permiso procede a legalizar los derechos de la propiedad ante un Notario Público, en México los Notarios Públicos son abogados autorizados por el gobierno para formalizar transacciones, ellos mantienen un libro en donde registran todos los actos de traspaso de derechos de propiedad. El documento que entrega el Notario Público se registra ante el ‘Registro Público de la Propiedad’, evidenciando de este modo el nombre del nuevo dueño que tiene ahora los derechos sobre la propiedad.

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¿Cuáles son los derechos y obligaciones que adquiere el beneficiario del Fideicomiso o Fideicomisario?

Como Fideicomisario usted tiene los derechos de posesión de la propiedad, usted puede vivir en la propiedad, remodelarla, rentarla, construir, hipotecarla, venderla o traspasar los derechos a otra persona o empresa. Si usted vende la propiedad a otro extranjero solo debe designarlo a él como el beneficiario del Fideicomiso, cualquier modificación que se realice sobre el Fideicomiso original debe ser registrada ante un Notario Público y el Banco que abrió la cuenta debe ser informado. Recuerde que la venta y la compra de propiedades generan un impuesto en México que es calculado en base al valor de la propiedad. La Obligación que tiene al adquirir un propiedad en México es pagar el impuesto anual federal (Predial), se cobra a todas las propiedades en México, pagar el consumo de agua, luz, las cuotas de mantenimiento (en caso de que aplique a la propiedad) y también la cuota anual de mantenimiento del Fideicomiso. Todos estos gastos son realmente muy pequeños en México comparados con los de otros países.

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¿Qué pasa si el Fideicomisario fallece durante la vigencia del fideicomiso?

El beneficiario del fideicomiso tiene el derecho de nombrar sustituto(s) como beneficiario(s) del Fideicomiso, quien o quienes obtendrán todos los derechos y obligaciones sobre la propiedad en caso de el beneficiario original muera dentro de la vigencia del Fideicomiso. Con esta designación sus herederos no necesitarán seguir ningún proceso legal. Solo se debe llevar al banco el certificado de fallecimiento y su(s) identificación(es) y el banco inmediatamente lo(s) registrará como beneficiario(s) del fideicomiso sin ningún costo.

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¿Qué larga es la vigencia de un fideicomiso?

La vigencia original de un fideicomiso es por 50 años renovable en plazos de 50 años. Es decir usted adquiere un Fideicomiso y al momento de su vencimiento usted lo puede renovar por otros 50 años indefinidamente. La renovación debe ser presentada entre los 360 días antes y 180 días después de la fecha de su vencimiento del mismo. La Secretaría de Relaciones Exteriores debe conceder nuevamente el permiso del fideicomiso efectivo por otros 50 años.

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¿Puedo vender o transferir el Fideicomiso?

Un Fideicomiso se transfiere casi como cualquier título de propiedad al momento de la venta la Secretaria de Relaciones Exteriores genera el permiso para el nuevo Fideicomiso, en el caso de que la propiedad sea vendida a un extranjero. En caso de que la propiedad sea vendida a un Mexicano, el proceso es mas simple se cancela el Fideicomiso y el Notario Público genera un título de propiedad, especificando que el vendedor es el beneficiario del Fideicomiso.

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¿Son los bancos mexicanos las únicas instituciones que controlan y administran los Fideicomisos de los inversionistas extranjeros?

Si, pero usted tiene el derecho de escoger el banco con el cual le gustaría abrir la cuenta fiduciaria. El Fideicomiso no es un instrumento bancario, es un mecanismo que permite a los inversionistas extranjeros participar de los beneficios, no solo de la compra-venta de propiedades, también de otros sectores de la economía como adquirir acciones en compañías.

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